Вопрос 1:
Скидка на торг. Объект оценки — участок промназначения. Аналоги — земельные участки с/х назначения. Оценщик делает скидку на торг, характерную для земель промышленности (по справочнику), далее применяет корректировку на назначение. Возник спорный момент в определении скидки на торг, мнение коллег «корректировкой на торг мы пытаемся выяснить цену сделки с аналогом. А эта величина никак не зависит от того, что именно мы оцениваем, следовательно, надо было учитывать скидку на торг для земель с/х назначения». Таким образом, скидку на торг для какого сегмента земельных участков правильно в данном случае учитывать?
Ответ:
Если оценщик делает корректировку на категорию земельного участка, то методологически правильно применить скидку на торг для земель промышленности.
Методологически это объясняется следующим образом: при анализе нужно следовать логике потенциального (типичного) покупателя - он приобретает землю с/х назначения, но уже рассматривая де-факто эту землю как участок промышленного назначения. Т.е. вариант НЭИ участков аналогов с/х назначения должен быть промплощадка. Поэтому и покупатель, и продавец, продавая де-юре с/х землю, де-факто продают участок промназначения. Поэтому скидка на торг должна быть как для земель промназначения.
При этом надо к аналогам с/х назначения относится очень осторожно - вопрос в разрешенном использовании. Нужно помнить, что есть варианты использования с/х земель, например, участки под пашней, не допускающие нежилую застройку и в этом случае использование аналогов с/х назначения для оценки земель промназначения является недопустимым.
В случае отсутствия уверенности в возможности изменения разрешенного использования участка с/х назначения - лучше не использовать такие аналоги категории с/х земли для оценки участков промышленного назначения. Мы бы порекомендовали подобрать другие аналоги, расширив территорию поиска, сославшись на п. 11б ФСО-7 – «если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта».
Вопрос 2:
Объект аренды — земельный участок, находящийся в муниципальной стоимости. При определении аренды методом обратной капитализации оценщик прибавляет сумму земельного налога как операционного расхода. Возник спорный момент. Мнение оценщиков разделяется: одни учитывают земельный налог, а другие не учитывают поясняя, что муниципалитет сдает в аренду участок и самому себе налог не платит. В данном случае какое решение является верным? Надо ли учитывать земельный налог в расчетах?
Ответ:
При использовании метода обратной капитализации можно определить ЧОД (Чистый операционный доход) как произведение рыночной стоимости на коэффициент капитализации.
ЧОД - это чистая годовая арендная плата, очищенная от всех эксплуатационных расходов. Далее какие эксплуатационные расходы (страхование, налог на землю и пр.) добавлять к чистой арендной плате зависит от условий договора аренды. Нужно учесть, какие операционные расходы собственника по договору аренды возмещает арендатор. Если по договору аренды арендатор не возмещает собственнику расходы по налогу на землю, то прибавлять их не нужно.
Земельный налог является операционным расходом. Учитывать его или нет, зависит от условий договора аренды, ставка для которого оценивается, в зависимости от того, какие расходы на какую сторону возложены.
В случае, если в договоре аренды с собственником нет обязательств арендатора по оплате/возмещению налога на землю, то прибавлять налог на землю величине ЧОД (чистой арендной плате) в данном случае не нужно.
Вопрос 3:
Подскажите пожалуйста, в связи с отменой письма Госстроя СССР № 94 Д от 11.05.1983 г. индексы перехода в цены 1984 г., можно ли использовать УПВС? Если можно, то какой документ заменяет это письмо? Если нельзя использовать УПВС, то какие справочники корректно использовать для расчета рыночной стоимости зданий, построенных до 1960 г.?
Ответ:
Использование справочников УПВС уже достаточно давно считается некорректным, даже для оценки стоимости замещения зданий, построенных до 1960 года. Это связано со многими причинами, в том числе, с кардинальным изменением принципов ценообразования, изменением технологий строительства, материалов и т.п. Чтобы использовать справочники УПВС, как минимум, нужно вводить дополнительные коэффициенты, учитывающие это (помимо индексов перехода цен).
Согласно ФСО № 7 «Оценка недвижимости»:
"Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:
- данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
- данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
- сметных расчетов;
- информации о рыночных ценах на строительные материалы;
- других данных".
Следовательно, в самом стандарте заложена возможность использовать источники альтернативные сборникам/справочникам.
В том числе - данные о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов - сейчас можно найти отборы/тендеры, их условия и протоколы с победителями (застройщиками).
Что касается альтернативных справочников, то многие оценщики используют справочники КО-Инвест, укрупненные нормативы цены строительства (НЦС) и РСС.
