Новости

08 Февраль 2011

Московские офисы: вакантных объектов меньше - аренда выше

В 2010 году началось постепенное восстановление рынка офисной недвижимости: на протяжении всего года отмечался постепенный рост спроса.

Подъем наблюдался в сегментах аренды и покупки офисных площадей, при этом на фоне снижения темпов нового строительства доля вакантных помещений неуклонно сокращалась, что привело к плавному повышению ставок аренды и (в меньшей степени) цен продажи. Сегодня уже можно говорить о том, что рынок арендатора вновь трансформируется в рынок арендодателя.

Лучше всего в 2010 году чувствовали себя собственники качественных объектов (классы А и В ), расположенных в центре Москвы: ставки аренды на такие помещения демонстрировали наиболее заметный рост, а уровень вакантных площадей, напротив, был самым низким. Так, минимальный уровень вакантных площадей отмечался в сегменте офисов класса А, расположенных в пределах Бульварного кольца. Большинство объектов данного сегмента полностью заполнено арендаторами. Наибольшие сложности с заполняемостью испытывали на протяжении всего года объекты невысокого качества, расположенные далеко за пределами центра города. Ставки на такие объекты с начала года выросли незначительно, а для некоторых офисных центров и вовсе остались без изменения.

2010 год был также отмечен рядом крупных сделок на рынке офисной недвижимости. Так, одной из крупнейших в этом году стала сделка по приобретению Металлургическим холдингом "Евраз Груп" расположенного на МКАД бизнес-парка "Западные ворота" (девелопер – Centurion Group) общей площадью почти 62 000 кв.м. Сумма сделки составила порядка $160 млн. А аффилированная с РЖД управляющая компания "РВМ Капитал" закрыла сделку по покупке двух зданий БЦ "Домников" с арендуемой офисной площадью 22 000 и 25 000 кв. м. Сумма сделки оценивается примерно в $250 млн.

На фоне положительной динамики основных показателей рынка, в 2010 году было возобновлено строительство некоторых офисных объектов. Например, совместная девелоперская структура Raiffeisen Bank и Strabag — Raiffeisen Evolution Project Development (RE) — приступила к реализации проекта "Ленинский, 119" в Москве. Также было заявлено, что в ближайшее время планируется возобновить строительство российско-китайского делового центра "Парк Хуамин". Строительство центра было остановлено в 2008 г.

Предложение

В 2010 году рынок офисной недвижимости Москвы пополнился 650 000 кв. м качественных офисных площадей, что на 54% ниже соответствующего показателя 2009 года (когда было введено примерно 1,4 млн кв. м). Большинство объектов было запланировано к вводу в эксплуатацию в первом полугодии, однако сроки завершения строительства многих из них были перенесены на 3-4 кварталы 2010 года.

Среди новых объектов преобладали бизнес-центры класса А: "Домников" (общая площадь – 132 000 кв.м, арендуемая площадь – 68 000 кв.м), "ПРЕО 8" (общая площадь – 120 000 кв.м, арендуемая площадь – 80 000 кв.м), "9 акров" (общая площадь – 47 100 кв.м, арендуемая площадь – 38 000 кв.м), "Таурус" (общая площадь – 18 680 кв.м, арендуемая площадь – 11 060 кв.м), "Marr Plaza" (общая площадь – 34 300 кв.м, арендуемая площадь – 16 500 кв.м) и др. Таким образом, по состоянию на конец 2010 года, общее предложение качественных офисных помещений в Москве составляет порядка 11,6 млн кв. м.

Объем свободных офисных площадей во втором полугодии 2010 года продолжил сокращаться. Доля вакантных площадей снизилась в течение 2010 года с 18% до 15-16% в среднем по рынку. Объекты высокого качества с грамотно продуманной концепцией и выигрышным расположением (преимущественно в центре города) подошли к концу года с долей вакантных площадей равной (или очень близкой) к 0%.

Дефицит предложения наблюдается также в сегменте небольших блоков (150-250 кв.м) в качественных бизнес-центрах, расположенных как в центре, так и за его пределами.

В 2011 году к вводу в эксплуатацию заявлены 560 000 – 600 000 кв.м офисных площадей класса А/В. В частности, несколько крупных объектов, а именно: Imperia Tower (общая площадь – 310 210 кв.м, арендуемая площадь – 70 110 кв.м), Mercury City Tower (общая площадь – 158 000 кв.м, арендуемая площадь – 86 000 кв.м), Olympia Park (общая площадь – 71 500 кв.м, арендуемая площадь – 45 019 кв.м), Diamond Hall (общая площадь – 61 500 кв.м, арендуемая площадь – 38 000 кв.м), БЦ "ТР�О" (общая площадь – 47 500 кв.м, арендуемая площадь – 37 550 кв.м) и др. Даже если все объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2011 году, будут введены в указанные сроки, объем введенных офисных площадей по итогам года не превысит аналогичного показателя 2010 года. Это, в купе с продолжением роста спроса на качественные офисные помещения, будет способствовать дальнейшему снижению уровня вакантных площадей.

В конце года стало известно о том, что некоторые крупные девелоперы, воодушевленные положительной динамикой рыночных показателей, запускают новые офисные проекты в столице. Однако подробности, касающиеся данных проектов, равно как и их будущее местоположение, пока не обнародованы.

РЎРїСЂРѕСЃ

Спрос на офисные площади, начавший постепенно оживать в первой половине 2010 года, продолжал демонстрировать умеренный рост и во второй его половине. Объем сделок по аренде и купле-продаже, заключенных в 2010 году в Москве, составил более 800 000 кв. м, превысив показатель 2009 года почти вдвое. Такой рост объясняется преимущественно тем, что в 2010 году был реализован отложенный спрос со стороны тех компаний, которые в период острой фазы кризиса приостановили свои планы по расширению и вернулись к этому вопросу, как только рынок начал демонстрировать очевидные признаки восстановления. � если в 2009 году арендаторы в целях снижения расходов на аренду помещений переезжали из центра города на его окраины, то в 2010 году наметилась прямо противоположная тенденция. Как следствие, к концу года в сегменте офисных помещений высокого класса, расположенных в центре, сформировался дефицит вакантных площадей.

В сегменте аренды офисных помещений наблюдается рост спроса на крупные (больше 3000 кв.м) блоки. Примечательно, что в 2010 году на рынке стали заключаться сделки по аренде блоков площадью свыше 10 000 кв.м (в 2009 году информации о подобных сделках не было), что напрямую свидетельствует об активизации рынка. К таким знаковым сделкам можно отнести, например, аренду компанией "Спортмастер" 16 700 кв.м в бизнес-центре "Авиатор", а также сделку по аренде 37 700 кв.м в БЦ NordStar Tower компанией TNK-BР. Таким образом, можно сказать, что сегодня компании вновь возвращаются к практике аренды помещений "на вырост" - с учетом планов развития и увеличения числа сотрудников. По всей вероятности, времена, когда собственники крупных объектов в целях привлечения потенциальных арендаторов были вынуждены делить большие помещения на мелкие блоки, постепенно уходят в прошлое.

Ожидается, что в 2011 году спрос на офисные помещения в Москве продолжит расти, однако темпы роста будут постепенно замедляться.

Ставки аренды. Цены продажи

Ставки аренды в течение 2010 года демонстрировали плавный рост, особенно заметный в сегменте офисов, расположенных в ЦАО. Здесь рост ставок аренды составил приблизительно 12% за год. А в некоторых (наиболее успешных) объектах ставки аренды выросли до 30%. В то же время ставки аренды на качественные офисные площади в ЦАО по состоянию на конец 2010 года примерно на 13% ниже аналогичного показателя 2008 года. В целом можно отметить, что рост ставок на офисные помещения высокого класса, расположенные в центре города, превысил ранее прогнозируемые показатели.

В свою очередь рост ставок аренды на офисы класса А и В за пределами Центрального административного округа в течение 2010 года был более скромным – 7-9%.

Средняя ставка аренды на офисы класса А в ЦАО по состоянию на конец 2010 года составила $900-1000/кв.м в год (без учета НДС и операционных расходов), за пределами центра средняя ставка аренды на офисы аналогичного класса составляет приблизительно $500-600/кв.м в год (без учета НДС и операционных расходов). Для офисов класса В и В-, расположенных в ЦАО, значение средней ставки аренды на сегодня колеблется в пределах $550-700/кв.м в год, за пределами центрального округа - $300-400 (без учета НДС и операционных расходов). Средний срок, на который сегодня подписываются договоры аренды, составляет 3-5 лет.

В текущих условиях рынка уступки арендаторам – скорее исключение, чем правило. Речь о дисконте может идти только в случае аренды крупных блоков (свыше 3000 кв.м). Рынок арендатора уже постепенно трансформируется в рынок арендодателя: на фоне снижения темпов нового строительства доля вакантных площадей неуклонно сокращается, что приводит к планомерному повышению ставок аренды и цен продажи.

В сегменте продажи также был отмечен небольшой рост цен на объекты с наиболее привлекательным расположением. Средние цены продажи для офисных объектов класса А и В по состоянию на конец 2010 года составляют:

• $5 500 - 7 500/РєРІ.Рј – для объектов РІ ЦАО;
• $3 000 - 5 500/РєРІ.Рј – Р·Р° пределами центра.

На фоне снижения темпов нового строительства, объем ввода качественных офисов в 2011-2012 гг. будет уменьшаться, что в совокупности с ростом спроса приведет к сокращению доли вакантных площадей и дальнейшему повышению ставок аренды. К концу 2011 года уровень вакантных площадей может приблизиться к 7-9%. Рост ставок по итогам года может составить 15-25% в зависимости от класса объектов и их местоположения.

�сточник:
Финам

Все новости