17 Январь 2011Московская логистика ожила
На московский рынок в прошлом году активно стала поступать новая услуга: хранение на складах личных вещей. С которыми и расстаться жалко – в обозримом будущем понадобятся, и девать пока некуда. Такое часто бывает, если надо обменять квартиру, переехать в новый офис и при еще тысяче других жизненных обстоятельствах, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Но и большие игроки рынка складских помещений не дремлют.
Маленькая, но жизненная необходимость
В конце прошлого года KR Properties объявила об открытии первого терминала self storage (индивидуальное хранение) под брендом «Сити-Бокс» в Москве. Терминал индивидуального хранения представляет из себя трехэтажный складской комплекс класса «А», оборудованный современными общими и индивидуальными системами безопасности (восемь уровней), системами отопления и вентиляции. Объем общей площади – 3000 кв. м, арендопригодной – 2000 кв. м., общее количество лотов – 500, минимальный размер лота 1 кв. м. За первые недели работы в складе было арендовано примерно 30% боксов.
Инвестиционный план развития этого направления бизнеса KR Properties предусматривает открытие в течение 2011 г. пяти терминалов в Москве и Санкт-Петербурге общей площадью около 20 000 кв. м. Инвестиции в проект составят более $10 млн.
«В течение ближайших пяти лет мы планируем открыть около 30 терминалов self-storage в российских городах-миллионниках общей площадью более 100 000 кв. м. и выйти на оборот в $50 млн c уровнем EBITDA около 50%. Европейские показатели большинства компаний на этом рынке, таких как Big Yellow и Safe Store подтверждают, что это абсолютно реально», – говорит гендиректор KR Properties Сергей Калинин.
Чуть ранее менее глобальное предложение, но подкупающее относительной дешевизной и набором дополнительных услуг озвучила компания Mobius. Она предоставляет контейнерное хранение имущества на двух площадках в Москве, как в холодных, так и в обогревамых помещениях. Их маркетинговый и технологический ход заключается в том, что предоставлямые контейнеры мобильны, они загружаются (коробками, которые упаковали работники компании) и увозятся прямо от подъезда. Размер контейнеров – от 8,5 до 24 кубометров, вес загрузки – от 1000 до 4000 кг, а стоимость хранения – от 1400 руб. в неделю до 8800 руб. в месяц (по неофициальным данным).
Для сравнения
В США этот бизнес существует более 60 лет. По итогам 2009 г. в Америке работало 50 000 складов self storage общей площадью 210 млн кв. м. Ежегодный оборот отрасли составляет $22 млрд. В Европе эта индустрия начала развиваться в конце 1980-х – начале 1990-х гг. Сейчас количество складов индивидуального хранения в Англии, Франции и Германии достигло 1500. Общая площадь складов составляет 3,5 млн кв. м с ежегодным оборотом в $1,5 млрд. Рост рынка self storage в Европе составляет 5-7% в год.
Большие, но важные потребности
Конечно, не self storage делает погоду на рынке логистики и складских помещений как сегмента рынка коммерческой недвижимости. За 2010 г. арендные ставки на рынке складов продемонстрировали умеренный рост в 8-10%, по данным управляющей компании «Фрагра». А к середине 2011 г. ставки поднимутся 10-15%, считают ее аналитики.
По оценке экспертов УК «Фрагра», средние ставки на складские помещения класса А в 2010 г. составили около $100-105 за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). В классе В – $80- 90 за кв. м в год. «Традиционно, ставки аренды складских помещений, близких к классу A, в пределах Москвы в среднем на 15-20% выше, чем в Московской области, – отмечает Михаил Шутов, коммерческий директор «Фрагра», – класса B – на 10-12%. Средние цены продажи – от $1000 до $1500. Учитывая низкий уровеньстроительства, можно предположить, что доля вакантных площадей продолжит сокращаться, а ставки, соответственно, продолжат расти».
Аналитики УК «Фрагра» прогнозируют, что к середине 2011 г. арендные ставки поднимутся 10-15%. «По нашим расчетам, средний уровень ставок в классе А составит 110-115 $/кв. м/год, в классе B – примерно $100 за кв. м в год», – резюмирует Шутов.
По оценкам специалистов Penny Lane Realty, за год арендные ставки на складские помещения выросли на 5-10%. Таким образом, на конец 2010 г. ставки в складских комплексах класса А в черте города, составляют $130-150 за кв. м в год, класса В – $100-125. Ставки в складских комплексах класса А, расположенных за МКАД – $100-125 за кв. м в год, класса В – $90-110 за кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Цены продаж на объекты в черте города – $1500-2200 за кв. м, на объекты за МКАД – $1000 – 1300 за кв. м.
А вот аналитики NAI-Becar оценивают ставки аренды еще выше. Ставки аренды на складские помещения в составе многотемпературных комплексов, по их мнению, отражают дефицит площадей данного типа. На диаграмме представлена зависимость ставок аренды от типа хранения.
Главными трендами ушедшего года стали восстановившийся спрос на складскую недвижимость в московском регионе, повышение ставок аренды до $120 за кв. м в год и резкое снижение уровня вакантных площадей до 4%, считают аналитики S.A.Ricci / King Sturge.
Для справки
Общее предложение существующих складских площадей в Москве и московском регионе по итогам 2010 г. превысило 6,2 млн кв. м (или 0,36 кв. м на человека) что, однако, меньше, чем в среднем по крупнейшим европейским столицам (более 1 кв. м на человека). В течение всего 2010 г. в эксплуатацию введено 375 000 кв. м, что более чем в два раза ниже показателей 2009 г. (870 000 кв. м).
Что будет на рынке
Все проекты, введенные в эксплуатацию в 2010 г., были начаты в 2008-2009 гг. Новых строительных проектов в 2010 г. заявлено не было, но в силу очевидного оживления спроса был разморожен ряд старых проектов.
К концу 2010 г. общий объем сделок аренды и купли-продажи значительно превысил 1 млн кв. м. В течение прошедшего года наблюдалась тенденция к укрупнению среднего размера сделки. Если в начале года он составлял около 8000-10 000 кв. м, то к концу года увеличился до 12 000-15 000 кв. м.
В течение 2010 года также наблюдается тенденция к укрупнению среднего размера сделки. Если в начале года он составлял около 8000-10 000 кв. м, то к концу года он составляет 12 000-15 000 кв. м.
Это частично подтверждают выводы Penny Lane Realty, которые, при сравнении, могут показаться менее оптимистичными. Главные тенденции в данном сегменте рынка ее эксперты подтверждают, обращая внимание на возвращение отложенного спроса на рынок и нарастающий дефицит предложения. По их данным, распределение основного спроса происходило следующим образом: блоки по 500-3000 кв. м. – 70%, 3000-10 000 кв. м. – 20% и от 10 000 кв. м. – 10%.
Уровень арендных ставок на помещения класса А по сравнению с 2009 г. вырос на 9% и составляет $120 за кв. м в год (без НДС). Средний срок договоров аренды сократился с 7-10 лет до 3-5 лет, говорят в S.A.Ricci / King Sturge.
В 2011 г. аналитики S.A.Ricci / King Sturge прогнозируют дальнейшее продолжение падения доли свободных площадей. Сокращение предложения в сочетании с растущей активизацией спроса приведет к дальнейшему повышению ставок аренды. В 2011 г. рост ставок аренды может составить 10%. Еще более подстегнуть рост ставок аренды может переезд многих логистических и дистрибьюторских компаний за пределы Москвы в связи с последними изменениями политики правительства Москвы. Также эксперты прогнозируют рост числа спекулятивных проектов площадью от 30 000 до 100 000 кв. м на расстоянии до 30 км от МКАД на северном и северо-западном направлениях и увеличение доли строительства проектов по схеме build-to-suit (BTS).
Проекты BTS
С учетом общего оживления экономики и нехватки предложения складских помещений спрос в 2011 г. может увеличиться, подтверждают в Penny Lane Realty, что приведет к росту арендных ставок и острому дефициту качественных площадей. Но вот по поводу build-to-suit у ее экспертов несколько другое мнение.
Предложение на рынке складской недвижимости 2010 г. характеризуется двумя основными тенденциями, говорят они: низкими темпами ввода объектов, заявленных в 2008-2009 гг. и отсутствием проектов нового строительства. Прошлый год рискует стать наименее результативным по объему введенных площадей за последние пять лет. По итогам года объемы нового строительства составили менее 400 000 кв. м., что почти в два раза меньше показателей прошлого года. Девелоперы не торопятся начинать новые проекты и предлагают формат взаимодействия built-to-suit. Это связано с финансовыми затруднениями девелоперских структур, а также со специфичностью требований крупных арендаторов к параметрам склада. По мнению экспертов Penny Lane Realty, еще около трех лет из-за общей нестабильности рынка спрос на формат BTS будет неоднозначен.
Слова и факты
«2010-й год можно назвать периодом оживления после кризиса на рынке складской недвижимости, 2011 г. будет годом восстановления, а в 2012-м мы ожидаем выход показателей рыночной активности на докризисный уровень, – говорит Игорь Казимов, директор департамента складской недвижимости Penny Lane Realty. – Восстановление рынка начнется с Москвы и Санкт-Петербурга, эти регионы миновали кризисную фазу и вновь становятся привлекательными для инвестирования. Растущий спрос провоцирует сокращение доли вакантных площадей на рынке. Этому же способствует значительное сокращение объемов нового строительства, связанное с приостановкой либо задержкой возведения ряда складских объектов. В наступающем году мы прогнозируем дефицит складских помещений в Московской области, связанный с новым положением въезда грузового транспорта на территорию города, а также нехватку качественных площадей в пределах МКАД, холодильных и морозильных складов. Это приведет к тому, что в течение 2011 г. ставки аренды на складские помещения вырастут на 5-10%».
Присовокупить можно к этим словам еще показательный момент на общероссийском рынке, считают аналитики www.irn.ru. ВЕкатеринбурге образовался дефицит на складские помещения. По словам директора департамента складской недвижимости NAI-Becar (Москва) Александра Перфильева, рынок складской недвижимости вновь стал рынком арендодателя. В Екатеринбурге отсутствуют свободные площади класса А и В. Полностью сданы в аренду терминал «Чкаловский» (64 000 кв. м.) и Логопарк Пышма (195 000 кв. м.). «Это произошло из-за невведения в строй крупных объектов, в основном «Терминал Русь» (80 000 кв. м.), а также за счет увеличения с начала 2010 г. спроса на складские площади со стороны крупных дистрибьюторских и логистических компаний, таких как «Кинетика», Х5 Retail, АВ-Logistic, Сима Лэнд и других», – рассказал он. Как результат, по его словам, ставки на аренду складских помещений с начала 2010 г. уже выросли на 25%. В классах А и В ставка triple net варьируется от $85 до $120 за кв. м в год, ставка «все включено» – 350-400 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы.
Специалисты администрации города подтверждают эти данные, отмечают специалисты ИРН. Как сообщила председатель комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга Елена Чернышева, на ближайшее будущее в городе не запланирован ввод крупных качественных складских объектов (более 20 000 кв. м.), а вместе с тем, объем оптового оборота за девять месяцев 2010 г. в действующих ценах вырос на 119%.
Источник:
IRN.RU
Все новости
