 |
 |  |
Новости
На подмосковном рынке новостроек стремительно растет предложение
Пока значительные объемы жилья раскупаются москвичами, однако уже в следующем году этот источник спроса может иссякнуть
В 2010 году подмосковные девелоперы проявили невиданную прыть. Несмотря на сохраняющиеся финансовые трудности, на рынок были выведены десятки новых проектов. По экспертным оценкам, сейчас в Московской области в разных стадиях строительства находится 4–5 млн кв. м многоэтажного жилья. Это сопоставимые с докризисными показатели, они в четыре-пять раз превышают обороты московского строительного рынка.
Застройщики утверждают, что значительную часть жилья в новостройках ближнего Подмосковья раскупают жители приграничных с МКАД столичных микрорайонов. По разным оценкам, доля «московского» спроса в таких проектах составляет 40–50%. Для многих москвичей покупка квартиры в «замкадье» — вынужденное решение. И не только из-за ценовой разницы, но и по причине отсутствия альтернативных доступных вариантов на московском рынке. Предложение недорогого жилья в Москве ограничено несколькими крупными проектами панельной застройки в не самых привлекательных для жизни районах.
Однако уже в будущем году ситуация на столичном рынке может измениться. Сразу несколько компаний планируют вывести новое жилье экономкласса (см. таблицу). Если планы московских девелоперов реализуются в полном объеме, то конкуренция на областном рынке серьезно обострится. Тем подмосковным застройщикам, которые не найдут альтернативных рынков сбыта (к ним, в частности, можно отнести госзакупки жилья), придется снижать цены, чтобы расширить спрос.
Инвестиционная отдушина
Не будет преувеличением сказать, что в 2010 году подмосковный рынок стал инвестиционной отдушиной для многих девелоперов. В то время как в Москве жилищное строительство продолжает стагнировать, в Подмосковье ежемесячно появляется 10–15 новых объектов. «Конкуренция уже вынуждает застройщиков снижать стартовые цены. С начала года средневзвешенная цена предложения опустилась на три процента», — рассказывает генеральный директор компании «Миэль-новостройки» Мария Литинецкая.
По словам гендиректора компании «Мортон-инвест» Антона Скорика, если в 2009 году на рынке новостроек Московской области преобладали объекты на высокой стадии готовности (около 75% в структуре предложения), то в этом году существенно выросли объемы нового строительства. Только в первом полугодии рынок пополнился 35 проектами многоквартирного жилья (включая новые очереди строительства в рамках проектов комплексной застройки). Не менее активно шло насыщение предложением и во втором полугодии.
Повышенная инвестиционная активность на областном рынке сопровождается важными структурными изменениями. В подмосковном девелопменте набирает вес новая группа игроков: альянсы землевладельцев и домостроителей. Подобная схема практиковалась и раньше. Основными партнерами собственников участков на окраинах городов-спутников, как правило, выступали московские домостроительные комбинаты. Более того, в последние годы Московская область стала для столичных ДСК едва ли не основным рынком сбыта из-за сокращения площадок под массовую застройку в Москве. Теперь же домостроительных мастодонтов стали теснить владельцы более гибких домостроительных технологий, в том числе индустриальных.
Первопроходцем на этом поприще стал петербургский строительный конгломерат «Группа ЛСР», сумевший предложить собственникам земельных участков технологию строительства малоэтажных панельных домов на 8–12 семей. Уже реализуется два проекта — под Балашихой (79 тыс. кв. м) и в Нахабине (около 190 тыс. кв. м). В 2011 году компания планирует приступить к застройке крупного участка в Ленинском районе Московской области, где возведет 248 тыс. кв. м жилья.
Снизили этажность
Мало- и среднеэтажный формат (зачастую сочетающий в себе малоэтажные многоквартирные дома, таунхаусы, коттеджи) пользуется повышенным спросом у землевладельцев.
Во-первых, такая застройка позволяет запускать в рыночный оборот крупные земельные массивы. «Владелец земельного участка в Московской области может получить максимальную выгоду от участия в инвестиционном контракте по строительству малоэтажного жилого комплекса. Плотность застройки малоэтажных микрорайонов позволяет построить на одном гектаре до 2,5–3 тыс. квадратных метров жилья. При стоимости квадратного метра 50–60 тысяч рублей стоимость одной сотки будет эквивалентна 350 тысячам рублей — это хорошая цена», — объясняет директор по развитию ЗАО «Мосстройреконструкция» Валерий Забелин.
Во-вторых, малоэтажное строительство представляется более привлекательным потребителю. В том, разумеется, случае, если девелопер гарантирует комфортную среду обитания и инфраструктуру. Благодаря высокой скорости строительства (малоэтажный многоквартирный дом возводится примерно за три месяца) становятся легко прогнозируемыми сроки завершения работ. Такой продукт менее рискован с точки зрения долевого инвестирования. Как правило, малоэтажные проекты имеют гибкий метраж и конфигурацию квартир (например, существует возможность объединения по вертикали и горизонтали).
В-третьих, достоинством малоэтажки является упрощенная по сравнению со строительством многоэтажного жилья процедура административных согласований. А относительно невысокая себестоимость позволяет девелоперам продавать жилье в ближнем Подмосковье по 50–55 тыс. рублей на стадии строительства.
По прогнозам экспертов, в следующем году рынок мало- и среднеэтажной многоквартирной застройки продолжит интенсивно пополняться новыми проектами. Латифундисты будут вынуждены еще более активно, чем сейчас, включать в рыночный оборот принадлежащие им земли из-за возрастающей налоговой нагрузки. Как мы уже писали (см. «Землю отделяют от схем» в «Эксперте» № 47 за 2010 год), недавно Госдума отменила льготный режим налогообложения закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФов) — эта юридическая оболочка активно использовалась землевладельцами для оптимизации налогообложения. За упрятанную в ЗПИФы землю не надо было платить земельный налог. С закрытием этого налогового офшора у землевладельцев могут появиться дополнительные стимулы для вовлечения земли в рыночный оборот и поиска новых эффективных домостроительных технологий.
Первые проекты уже на подходе. Один из крупнейших землевладельцев — компания RDI — приступил к строительству пилотных домов в Ленинском районе в рамках масштабного проекта «Ново-Молоково» (запланировано 200 тыс. кв. м). Ставку на компактное мультиформатное жилье намерены сделать лендлорды, контролирующие крупные территории в Домодедовском, Ленинском и Красногорском районах.
Обратный отток
Однако главная интрига заключается в другом: будут ли стремительно размножающиеся проекты жилищного строительства обеспечены реальным платежеспособным спросом.
Сегодня подмосковные девелоперы реализуют свои инвестиционные идеи в условиях острого дефицита жилья экономкласса на московском рынке. Объем предложения столичных новостроек едва ли превышает 1,1 млн кв. м, при этом львиная доля вариантов — это дорогое жилье бизнес-класса. Предложение недорогого жилья (по цене до 120 тыс. руб. за квадратный метр) сильно фрагментировано и сосредоточено в нескольких районах города. «Продавцов на первичном рынке осталось немного», — комментирует первый вице-президент Capital Group Валентина Становова.
Такой расклад пока позволяет операторам подмосковного рынка оттягивать на себя часть столичного спроса. По словам Антона Скорика из компании «Мортон», среди покупателей жилья в
Однако уже в следующем году столичный рынок новостроек начнет размораживаться. Запланировано несколько крупных проектов экономкласса. Инвесторы проявляют огромный интерес к проектам жилищного строительства, в том числе на федеральной земле, которой в последнее время начал активно торговать Фонд содействия развитию жилищного строительства. «В следующем году мы планируем вывести на московский рынок три новых проекта на 2700 квартир. Согласно маркетинговым исследованиям, до 85 процентов потенциальных покупателей квартир в проектируемом нашей компанией новом жилом комплексе у метро “Волжская” составят жители Юго-Восточного округа, из которых 65 процентов — жители застраиваемого района Текстильщики», — рассказывает директор по маркетингу ГК «Пионер-Москва» Владимир Трибрат.
В строительство жилья в Москве могут быть инвестированы значительные средства, вырученные от продажи объектов коммерческой недвижимости. Многие девелоперы меняют разработанные до кризиса проекты строительства коммерческой недвижимости, хотят возводить жилье вместо офисов и гостиниц. «Значительное количество проектов гостинично-офисной недвижимости переформатируется в апартаменты. На рынке уже насчитывается около полутора десятков таких комплексов», — говорит Мария Литинецкая из компании «Миэль-новостройки»
Наметившееся восстановление столичного рынка может отрицательно сказаться на ликвидности многих подмосковных проектов. Московские проекты будут иметь неоспоримое конкурентное преимущество перед любыми подмосковными: транспортную доступность. При существующей остроте транспортных проблем этот фактор может перевесить даже веские ценовые аргументы. И тогда подмосковным застройщикам останется лишь уповать на революционные решения, связанные с развитием транспортной инфраструктуры Московского региона, искать альтернативные варианты сбыта (например, продавать построенное жилье бюджетным структурам) либо нещадно демпинговать.
Источник:
«Эксперт» №49 (733)/ 13 дек 2010
Национальная коллегия
специалистов-оценщиков
119017, г. Москва, Малая Ордынка, дом 13, строение 3
Телефоны: (495) 748-20-12
,
, !
(495) 638-55-75
