Новости

14 РђРІРіСѓСЃС‚ 2012

Аренда квартиры в августе: есть время выбрать, но каждый день добавляет желающих

Эксперты ждут волны подорожания ближе к сентябрю. Ставки на однушки экономкласса - 30 тыс. руб. в месяц

Август – это месяц, который все участники московского рынка аренды ожидают с волнением. Правда, чувства у людей, находящихся с разных сторон денежной баррикады, разные: у снимающих это недовольство и раздражение, а у сдающих – самые радужные надежды. Все просто: именно в последний месяц лета обычно начинается повышение цен.

Почему так бывает, не сбился ли «календарь» в этом году, на каких уровнях зафиксировались арендные ставки на нынешний момент – со всеми этими вопросами разбирался «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Всегда, но с поправками на кризисы

Даже самое поверхностное изучение предмета подтверждает, что цены из года в год поднимаются, причем чаще всего именно в августе-сентябре. «До кризиса ежегодный осенний рост арендных ставок составлял около 10%, то есть 2-3 тыс. руб.», - говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость».

Четыре года назад, конечно, все было иначе. «Осенью 2008 года из-за мирового финансового кризиса арендные ставки упали примерно на 30%», - вспоминает Сергей Шевченко, генеральный директор АН DOKI. От себя автор может добавить, что точно так же рынок повел себя и в предыдущий раз – в 1998 году, когда цены рухнули и стали приходить в себя только ближе к Новому 1999 году. Что ж, кризис – он на то и кризис, чтобы ломать традиционные представления о действительности.

В последнее время ситуация в общем и целом вернулась к норме. Правда, отмечает Галина Фабрицкая, в 2009-2010 годах ставки росли не столь активно – спрос на рынке значительно снизился, особенно в бизнес-классе. В 2011-м повышение цен несколько сдвинулось по времени: оно случилось во второй половине сентября и в октябре. Зато рост оказался довольно масштабным, «докризисным». Однокомнатные квартиры в спальных районах подорожали с 25 до 27 тыс. руб. в месяц (8% роста), а двухкомнатные – с 34 тыс. до 36-40 тыс., т.е. удорожание составило более чем 10%.

…В общем, есть все основания согласиться с тезисом о ежегодном августовско-сентябрьском подорожании – с поправкой на то, что в отдельные (кризисные) годы его может и не быть, а иной раз сроки немного сдвигаются.

«Августовская коррекция цен уже стала притчей во языцех, - говорит Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН. – Нередко риелторам приходится сталкиваться с такой ситуацией, когда еще в мае или в июне собственник, завысивший цену на свою квартиру, не желает ее понижать, и предпочитает ждать августа, пребывая в полной уверенности, что в последний месяц лета и при высокой цене арендаторы непременно найдутся. Также многие арендаторы, наслышавшись об августовском росте, пытаются не откладывать поиск жилья на этот месяц».

Снижение будет, но масштабы не преувеличивайте…

Почему квартиры вообще дорожают – понятно. Название этому явлению мы хорошо знаем – инфляция. Дорожает все и вся, и аренда жилья в Москве не является исключением. Странно было бы, если бы было иначе… Но вот почему этот процесс приходится именно на конец лета и начало осени?

Ответ тоже лежит на поверхности. Дело в том, что аренда – это рынок (причем, заметим, рынок в почти чистом виде: там, к примеру, нет такого мощного волюнтаристского игрока как государство), все определяется спросом и предложением. А спрос в августе всегда серьезно вырастает. «Каждый год ситуация похожа: в Москву приезжает большое количество студентов, иногородних, - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Люди, у которых есть дети, о съемной квартире заботятся заблаговременно, поскольку до сентября им нужно решить все вопросы, связанные с детскими садами и школами».

Теперь посмотрим на другую сторону рыночного уравнения, т.е. предложение. Хорошо известно, что существует т.н. «сезонная аренда»: люди, уезжающие на лето из Москвы на дачу (чаще всего это пенсионеры), стремятся сдать свои квартиры на несколько месяцев. Эти предложения к сентябрю в основной массе своей уходят с рынка. Одним словом, мы имеем ситуацию, словно из учебника по экономике: спрос вырос, а предложение сократилось. Результатом становится серьезное повышение цен.

Резонен вопрос: а не случается ли после этого скачка отката вниз? Тут все непросто. Во-первых, зависит от ценового сегмента. На дорогом рынке, говорит Виктория Опольская, руководитель отдела аренды жилых помещений компании Blackwood, последующая коррекция вниз «практически неизбежна и вполне объяснима». В элитном сегменте, объясняет эксперт, нет ярко выраженного дефицита квартир, который не позволил бы ценам падать даже вне «высокого сезона». В экономклассе, как мы понимаем, все иначе: желающих снять квартиру в цену около 30 тыс. руб. в месяц всегда больше, чем желающих сдать, так что падать ценам особенно не с чего.

Обнаружилась и еще одна деталь – назовем ее «статистической». Те наши эксперты, кто оценивает масштабы ежегодного сезонного роста более скромно, не видят потом и коррекции вниз. Например, Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), как мы помним из предыдущей главы, оценила удорожание год назад в 8-10%. О последующем развитии событий она говорит: «обычно ставки сохраняются до следующей осени». А вот Сергей Шевченко (DOKI) убежден, что «после ажиотажа в августе-сентябре наступает коррекция вниз перед Новым годом». Правда, повышение цен в прошлом году он оценил в 20%.

Год нынешний: то ли вот-вот, то ли уже

О том, что происходит сегодня, опрошенные нами специалисты высказывали разные мнение. По оценке Галины Фабрицкой, спрос уже повысился, но средние арендные ставки пока остались на том же уровне. Как считает эксперт, «типовую однокомнатную квартиру экономкласса» (скромный ремонт, спальные районы Люблино, Чертаново, Ясенево, Алтуфьевский, Отрадное, Медведково и т.д.) можно снять за 27 тыс. руб. в месяц, двухкомнатную того же класса – за 34 тыс. руб. Если же район более престижный или экологически чистый, а рядом расположены престижные ВУЗы (как мы помним, одной из категорий снимающих являются небедные студенты), то цена однушки в хорошем состоянии будет начинаться от 35-40 тыс. руб. в месяц.

С тем, что основная волна подорожания еще впереди, согласна и Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»): по ее прогнозу, «ближе к сентябрю ценник закрепится на отметке от 30 тыс. руб. в месяц» (речь идет о типовых однокомнатных квартирах).

А вот Римма Балясникова (ЕГСН) убеждена, что подорожание уже состоялось: «по сравнению с серединой июня ходовое жилье, к которому относятся квартиры стоимостью до 40 тыс. руб., подорожало примерно на 10-15%». Правда, далее Римма Балясникова называет те же цены, что и Галина Фабрицкая – однушки за 27 тыс. руб., двушки за 34. А рост обусловлен тем, что, по данным эксперта, «еще в начале лета квартиру во многих районах столицы можно было снять за 24 тыс. руб.».

В дорогом сегменте, как мы помним, все процессы идут плавней, но и там, отмечает �лья Плаксин, руководитель департамента аренды квартир компании Penny Lane Realty, аренда одно- и двухкомнатных квартир за лето подорожала на 2-4%, а с начала года – на 10-11%. «Наем элитного жилья сейчас обойдется минимум в $4500, - говорит эксперт. – Определить максимальную арендную ставку в элитном сегменте проблематично – на рынке встречаются объекты, аренда которых составляет и $30 тыс., и $50 тыс. в месяц».

ЖКХ: не так страшен черт

Год нынешний оказался не совсем обычным и еще с одной точки зрения. Если прежде органы ЖКХ обычно «радовали» жителей повышением тарифов с 1 января, то на этот раз этот «сюрприз» был отложен до 1 июля. Причем повышение распределено на два этапа – второй нас ожидает с 1 сентября. Вопрос «почему» обсуждать не будем в силу полнейшей очевидности предмета (достаточно вспомнить, какое политическое событие произошло 4 марта), поговорим о другом – не сказалось ли нынешнее повышение платежей на арендных ставках? Ведь «коммуналка» – это, с точки зрения арендодателя, накладные расходы, которые было бы вполне логично переложить на снимающих.

Полученные нами ответы в целом были отрицательными. Ценообразование в аренде – это все-таки рынок, где главным является баланс спроса и предложения. В прошлые годы тарифы росли с 1 января, но с этого момента цены на аренду не увеличивались – спрос в это время года таким действиям со стороны рантье совершенно не способствует.

Сергей Шевченко (DOKI) добавляет, что рост цены «коммуналки» - это сотни рублей, тогда как «шаг» удорожания цен на аренду составляет тысячи. В общем, подорожание жилищно-коммунальных услуг на рынке аренды, конечно, сказывается – но не так, чтобы мгновенно. Сначала аппетиты ЖКХ преобразуются в общий уровень инфляции, составляющий на сегодня процентов 10 в год, затем ставки за наем его догоняют.

Уследить за временем

Многим сдающим и снимающим знакома такая картина: квартира сдается за более-менее рыночную цену, но потом рынок «убегает» вверх, а цена остается на месте. �ли повышается – но явно медленнее, чем среднерыночные ставки. Снимающим, понятно, это нравится. А сдающим? Конечно, пытаться выжимать 100-процентный максимум не всегда разумно: если арендатор человек вменяемый и предсказуемый, то можно сдавать ему и немного дешевле рынка. Но именно что «немного» – потому что нередки ситуации, когда квартиры сдаются с каких-то незапамятных времен, и цена на них составляет 12-15 тысяч.

«Сдавать как можно дороже и постоянно повышать цену - не всегда разумно: в таком случае арендаторов придется менять довольно часто, - объяснила www.metrinfo.ru �нна �гнаткина, директор отделения компании «М�Ц-Недвижимость» на Пресне. – А это грозит потерями от простоя квартиры. Но и сдавать квартиру ниже рынка тоже не совсем интересно с финансовой точки зрения. Оптимальным решением вопроса является назначение рыночной цены, соответствующей качеству квартиры, и заключение договора на определенный срок и на определенных условиях. Так будет обеспечен стабильный доход арендодателя, а также будут защищены интересы арендатора».

Что касается вопроса «как», то тут особых проблем нет: в период, когда договор с арендатором заканчивается (обычно он заключается на срок в один год), нужно снова обратиться в агентства недвижимости и выяснить сегодняшнюю стоимость квартиры. � затем предложить жильцу новую цену – может быть, со скидкой в 2-3 тысячи за проявленные за истекший год положительные качества. Согласится – все прекрасно, нет – так еще один из героев Стендаля говорил, что «всяк за себя в этой пустыне эгоизма, именуемой жизнью»…

Варьирование цены предложения квартир по округам г. Москвы по состоянию на 01 августа 2012 года, руб.

Владимир Абгафоров
Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru

Все новости